Beaucoup de patrons de commerce possèdent à la fois leur fonds de commerce (l’exploitation : clientèle, enseigne, droit au bail, matériel, licences) et les murs (le local, souvent logé dans une SCI). Au moment de vendre, une question revient toujours : tout céder ensemble, ou séparément ? Voici les règles du jeu, simplement.
Le schéma le plus courant : vendre le fonds, garder les murs
C’est la solution recommandée dans la majorité des cas, surtout à l’approche de la retraite :
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Nous la calculons sur vos trois derniers bilans, par plusieurs méthodes croisées, et vous remettons un rapport détaillé à partager avec votre expert-comptable.
Vous devenez le bailleur de votre repreneur : le loyer constitue un complément de revenu régulier, en plus du prix de vente du fonds.
Le ticket du repreneur est divisé, parfois par deux : plus de candidats, et un financement bancaire plus simple (un fonds se finance sur environ 7 ans, de l’immobilier sur 15 à 20 ans).
Attention à la subtilité du loyer : la valeur d’un fonds se calcule sur l’EBE, qui se mesure après loyer. Un loyer gonflé pour maximiser votre rente écrase mécaniquement la valeur du fonds et la capacité de remboursement du repreneur. Exemple : une boulangerie qui dégage 80 000 € d’EBE avec un loyer de 12 000 €/an vaut environ 240 000 à 320 000 € ; si le loyer passe à 30 000 €, l’EBE tombe à 62 000 € et le fonds perd 60 000 à 70 000 € de valeur. Le bon réglage : un loyer de marché.
Le revers : vous restez lié à la réussite de votre successeur (risque d’impayés de loyer).
Vendre les murs et le fonds ensemble
C’est la rupture nette : capital entièrement libéré, aucune relation de bailleur à gérer. Mais le ticket global est lourd, donc il y a moins d’acheteurs et la vente est souvent plus longue. Dans bien des cas, le meilleur résultat s’obtient en vendant séparément : le fonds à un exploitant, les murs à un investisseur immobilier : deux marchés d’acheteurs différents.
La fiscalité change tout (ordres de grandeur)
Cession du fonds : des exonérations très favorables aux petites affaires existent, exonération totale de la plus-value sous environ 500 000 € de prix (dégressive jusqu’à 1 M€), et un régime spécial en cas de départ à la retraite. Beaucoup de petites cessions sont ainsi quasiment défiscalisées.
Les murs en SCI à l’IR : plus-value immobilière des particuliers, avec exonération progressive selon la durée de détention.
Les murs détenus par la société d’exploitation (IS) : c’est le cas piège : les amortissements passés sont repris et la vente est lourdement taxée. À anticiper avec un professionnel.
Côté acheteur, les droits d’enregistrement diffèrent : environ 3 à 5 % sur un fonds, 7 à 8 % sur de l’immobilier : cela pèse dans la négociation.
Ces ordres de grandeur évoluent avec les lois de finances : faites toujours valider votre cas précis par votre expert-comptable ou votre avocat. Notre plateforme ne remplace pas leur conseil : elle le complète, et notre rapport de valorisation est conçu pour être partagé avec eux.
Ce que cela change sur votre annonce
Sur vendsmonentreprise.fr, le champ « Murs commerciaux » de votre annonce précise votre choix (fonds seul, murs et fonds, murs disponibles séparément). Notre valorisation porte toujours sur le fonds de commerce seul : si vos murs sont inclus, leur valeur s’ajoute à la fourchette affichée et s’estime séparément.
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